Tento způsob je stejný jak pro fyzickou osobu podnikající (příjem z pronájmu je vykazován v dílčím základu daně dle § 7), tak i pro fyzickou osobu nepodnikající (příjem z pronájmu je vykazován v dílčím základu daně dle § 9). Nejčastěji používanými náklady jsou:

• daňové odpisy,
• náklady na opravy, vybavení nemovitosti a údržbu,
• ostatní náklady.

V závěru se poté podíváme na typy nákladů, které poplatníci využívající skutečné náklady pro snížení příjmů z pronájmu mohou také využít, ale mnohdy ani o tom nevědí.

Daňové odpisy

Položka daňových odpisů mnohdy představuje významnou částku, která se do daňových výdajů smí zahrnout. Neznalý daňový poplatník si pro zjednodušení zvolí variantu paušálních výdajů a dále se otázkou skutečných nákladů ani nezabývá. To není zcela moudré, protože stanovení částky daňových odpisů nemusí představovat tak složitou operaci. Hodnota daňových odpisů závisí na 3 výchozích faktorech:

• pořizovací cena nemovitosti,
• odpisová skupina a
• způsob odpisování.

Ještě, než se pustíme do detailnějšího rozboru výše uvedených skupin je nutné upozornit, že u nemovitostí nabytých darem není možné daňové odpisy vypočítat a uplatnit v daňovém přiznání jako skutečné výdaje, byl-li příjem v podobě daru osvobozen od daně.

Př. Ladislav dostal byt od své babičky. Tento byt byl předmětem daru od prarodiče, který je dle zákona o dani z příjmů osvobozen. Pan Ladislav sice daň z obdrženého daru odvádět žádnou nemusí, ale zároveň nemá možnost stanovit pořizovací cenu a hodnotu daňových odpisů pro případné uplatnění mezi skutečnými náklady, pokud bude pobírat příjmy z pronájmu.

Daňové odpisy se vždy vypočítávají z pořizovací ceny po zařazení do správné odpisové skupiny, díky které dojde ke stanovení doby odpisování, za použití odpisové metody. Zákon stanoví minimální dobu odpisování, který je závislý na odpisové skupině. Po zařazení do odpisové skupiny se po aplikaci koeficientu dle odpisové skupiny v závislosti na odpisové metodě (rovnoměrná, zrychlená) stanoví hodnota ročního daňového odpisu. Hodnota daňového odpisu je pak ovlivněna případnou hodnotou technického zhodnocení (modernizace, rekonstrukce, stavebních prací apod. více zde)

Pořizovací cena

Zákon o dani z příjmů stanovuje několik možných způsobů pro určení pořizovací ceny. Její stanovení vždy záleží na tom, jakou cestou daňový poplatník předmětnou nemovitost nabyl (získal).

Nejčastější způsob nabytí nemovité věci je koupí. V takovém případě se pořizovací cena rovná ceně kupní dle smlouvy, která musí být dle občanského zákoníku vždy písemná. Stanovení pořizovací ceny poté závisí na typu nemovitosti:

• Rodinný dům – v takovém případě bude předmětem koupě nejen nemovitost, ale i pozemek, který k této nemovitosti náleží. Nejčastější chybou je zahrnutí kupní ceny pozemku do pořizovací ceny nemovitosti. Kupní cena se musí rozdělit na hodnotu nemovitosti (to bude pořizovací cena pro určení odpisů) a na hodnotu pozemku.
• Chata, nemovitost pro rekreaci – obdobný případ jako u rodinného domu. Kupní cenu je nutné rozdělit na hodnotu nemovitosti (pořizovací cena pro daňové odpisy) a na hodnotu pozemku.
• Byt s podílem na pozemku bez garážového stání – u bytů se lze setkat s názorem, že je nutné zde stanovit hodnotu podílu na pozemku, na kterém bytový dům stojí. Pokud byt pořizuje poplatník pro bydlení (je irelevantní, jestli pro svoje nebo v rámci pronájmu pro někoho jiného), jsem toho názoru, že cena podílu na pozemku, na kterém bytovým dům stojí, je nulová. Předmětem koupě je bezpochyby byt, a ne podíl na pozemku. Odlišná situace může nastat v momentě, kdy při koupi poplatník ví, že daný bytový dům bude stržen a předmětem koupě je především hodnota podílu na pozemku. Je však důležité vždy posuzovat daný případ samostatně a nejlépe konzultací s daňovým poradcem.
• Byt s příslušenstvím (sklep, garážové stání) – v takovém případě je opět nutné rozdělit kupní cenu na částku připadající na pořízení bytu (pořizovací cena), částku sklepní kóje a garážového stání. U sklepní kóje a garážového stání platí, že pokud se nachází ve stejné nemovitosti a jsou využívány společně s bytem, tak cena těchto prostor může vstoupit do pořizovací ceny bytu. V tomto případě se tak kupní cena může rovnat pořizovací ceně.
• Garážové stání – pořizovací cena u garážového stání se bude rovnat ceně kupní dle smlouvy, jedná-li se o garážové stání, které je součástí jiné nemovitosti.
• Garáž – zde je opět nutné rozdělit kupní cenu na částku připadající na konstrukci (pořizovací cena) a na pozemek, na kterém tato konstrukce stojí.
• Sklepní kóje – i v tomto případě se pořizovací cena rovná ceně kupní dle smlouvy.
• Nebytové prostory (kanceláře apod.) – jedná-li se o prostory součástí budovy, bude situace pro stanovení pořizovací ceny obdobná jako u bytu. Jedná-li se však o nebytové prostory v podobě volně stojící budovy (budova s vícero prostory), tak je nutné tuto kupní cenu rozdělit na částku připadající na budovu (pořizovací cena) a na pozemek, na které tato budova stojí.

Odpisová skupina

Po správném určení pořizovací ceny je poplatník povinen stanovit správnou odpisovou skupinu. Ta se určuje podle přílohy č. 1 zákona o daních z příjmů. V této příloze poplatník nalezne roztřídění jednotlivých dlouhodobých majetků do odpisových skupin.

Zákon o daních z příjmů rozlišuje celkem 6 odpisových skupin. Předmětem tohoto článku není rozbor dlouhodobých majetků (můžete nalézt zde), ale určení odpisů pro nemovité majetky. Pro tento účel nám zcela vystačí odpisové skupiny 4, 5 a 6.

• 4. odpisová skupina – tu u poplatníků fyzických osob u nemovitostí téměř nenalezneme. Do této skupiny se zařadí budovy ze dřeva a plastů,
• 5. odpisová skupina – ta pokryje většinu typů nemovitostí, které u poplatníků fyzických osob nalezneme. Patří sem bytové domy, byty, rodinné domy, chaty, garáže jako samostatně stojící nemovitost (jsou-li postaveny z jiného materiálu než dřeva a plastu) apod.
• 6. odpisová skupina – do této odpisové skupiny poté patří budovy hotelů, obchodních domů a administrativní budovy.

Pozor na garážová stání a sklepní kóje, které jsou pořízeny jako součást nějaké nemovitosti. Odpisová skupina se v takovém případě posuzuje vždy podle druhu dané nemovitosti (př. Garážové stání v administrativní budově bude zařazeno do odpisové skupiny 6, ale garážové stání v bytovém domě bude zařazeno do odpisové skupiny 5).

Po zařazení do správné odpisové skupiny zákon určuje minimální dobu odpisování. Ta pro jednotlivé odpisové skupiny platí následovně:

• 4. odpisová skupina – 20 let
• 5. odpisová skupina – 30 let a
• 6. odpisová skupina – 50 let.

Po výše uvedené minimální doby se musí dané nemovitosti odpisovat. Lze tak dobu odpisování protáhnout.

Způsob odpisování

Jakmile máme správně určenou pořizovací cenu nemovitosti a máme správnou odpisovou skupinu, pro stanovení výše odpisu tak poplatník stojí před posledním rozhodnutím: „Jakou metodu odpisování využiji.“ Zákon o daních z příjmů umožňuje daňové odpisy vypočítat 2 způsoby.

Rovnoměrné daňové odpisy jsou vypočteny jako násobek pořizovací ceny a koeficientu dle odpisové skupiny vydělené 100. Pro volbu koeficientu je rozhodující nejen odpisová skupina, ale i rok, za který se daňový odpis stanovuje. Pro první rok se bere jiný koeficient než pro ten, který se uplatní pro roky následující. V případě, kdy dojde k technickému zhodnocení, je potřeba vzít koeficient pro tyto účely a ten uplatňovat až do konce odpisování.

Zrychlené daňové odpisy se vypočtou jako poměr pořizovací ceny a koeficient pro zrychlené odpisování v prvním roce. V letech následující se musí vzít dvojnásobek daňové zůstatkové ceny a podělí se koeficientem mínus počet let odpisování. I zde platí, že při technickém zhodnocení se výpočet upravuje.

Pro detailnější informace k výpočtu doporučuji článek na dlouhodobý majetek, který naleznete zde.

Na první pohled se může zdát, že zrychlené odpisy odepíší pořizovací cenu rychleji, ale není tomu tak. Při volbě zrychlených odpisů se do nákladů pořizovací cena promítne ve stejném období jako u rovnoměrných, jen v prvních letech budete mít k dispozici vyšší částku daňových odpisů. Postupem času se rozdíl bude snižovat, až nakonec budou rovnoměrné odpisy vyšší než ty zrychlené.

Při volbě odpisové metody je důležité se rozhodnout na začátku správně, jelikož metoda odpisování se v průběhu doby odpisování nesmí měnit.

Provozní náklady nemovitosti

Náklady na opravu

Náklady na opravu představují v mnoha případech významné částky, o které si poplatník smí ponížit zdanitelné výnosy. U těchto nákladů je stěžejní rozlišit mezi technickým zhodnocením a opravou. Pomyslná hranice mezi těmito pojmy je bohužel velice vágní, a to co v některých případech bude opravou, může být pro jiného technickým zhodnocením. Pro stanovení, zda se jedná o technické zhodnocení nebo opravu je vždy dobré danou situaci probrat s daňovým poradcem.

Pokud dojdete k závěru, že náklady Vámi vynaložené jsou opravou, tak smíte ponížit příjmy o ty, které jste do konce roku skutečně zaplatili! Pozor u oprav, které se přelévají mezi dvěma zdaňovacími obdobími. Vždy můžete uplatnit zaplacený náklad jen v jednom zdaňovacím období.

Vybavení nemovitosti

Mezi další provozní náklady vztahující se k nemovitostem může být vybavení pronajímané nemovitosti. V tomto ohledu je důležité rozlišovat mezi vestavěným a volně stojícím nábytkem, který lze relativně jednoduše zvednout a přestěhovat. Toto rozdělení je velice důležité pro určení, jakým způsobem budou posouzeny náklady na toto vybavení.

Pokud se bude jednat o vestavěné nábytky (skříně, vany zalité do zdi apod.) bude tato věc nepochybně spjata s předmětnou nemovitostí a její přemístění je nemožné bez určité konstrukční práce. V takovém případě se nebavíme o nákladu na nábytek, ale o technickém zhodnocení nemovitosti a tyto náklady tak musí vstoupit do pořizovací ceny dané nemovitosti.

V případě, kdy se jedná o volně stojící majetky a jejich přemístění nevyžaduje žádné složité zasažení do konstrukce nemovitosti (o složitosti montování to není, jelikož složená skříň může dát mnohdy zabrat), bude se v tomto případě jednat buď o náklad v jednom zdaňovacím období, nebo o samostatný movitý majetek, který se bude daňově odpisovat. V případě, kdy daný majetek není dlouhodobým majetkem a není technickým zhodnocením budovy, představuje náklad, který sníží zdanitelné příjmy v tom zdaňovacím období, kdy byl vydán. V tomto případě se tedy vůbec nesleduje živnost těchto majetku.

V momentě, kdy cena nábytku přesáhne hodnotu 80 000 Kč, musíte tento majetek zařadit do odpisové skupiny a uplatňovat daňové odpisy.

Údržba nemovitosti

Náklady na průběžnou údržbu v podobě úklidu společných prostor (pokud je nesete jako pronajímatel), úklidu vnějších prostor (sekání trávy, odhrabávání sněhu apod.), drobných oprav uvnitř nemovitosti a jiných drobných výdajů představují daňově uznatelné náklady. Opět musí být dodrženo pravidlo, že daný náklad musí být do konce roku vydán, aby mohl ponížit zdanitelné příjmy. Samotná faktura za provedené práce bez úhrady nemůže být uplatněná jako daňově uznatelný náklad.

Ostatní náklady

Automobily

Dalším typem a zdrojem nákladů, které slouží k získání, zajištění a udržení zdanitelných příjmů, jsou automobily. Mnoho poplatníků si neuvědomuje, že i v případě kdy mají příjmy z pronájmu, mohou si v rámci skutečných nákladů uplatnit výdaje spojené s provozem automobilu. Zde platí jedna zásadní podmínky: Náklad, který bude na automobil vydán, musí být přiřaditelný ke zdanitelným příjmům. V tomto případě můžeme mluvit opravdu o nákladu jako jsou pohonné hmoty, parkovné, dálniční známky, servis, odpisy. Všechny tyto náklady mohou být daňově uznatelné, pokud poplatník prokáže, že se dají napárovat na zdanitelné příjmy. Ve většině případů se stává, že automobil je využíván jak pro soukromé využití, tak i pro zajištění pronájmu. V takovém případě je nutné náklady vztahující se na provoz vozidla krátit poměrem, jakým je vozidlo pro zdanitelné příjmy využíváno.

Jelikož evidence je v mnoha případech náročná a poplatník nechce ztrácet čas touto evidencí, existuje v zákoně možnost, kdy náklady za parkovné a pohonné hmoty nebude muset evidovat, a i přesto si uplatnit určité částky jako daňově uznatelné náklady. Řeč je o paušálním výdaji na dopravu motorovým vozidlem. Jakmile poplatník je vlastníkem, nebo provozovatelem daného automobilu, smí si zvolit, že jako daňově uznatelné náklady použije paušální výdaj na dopravu. Ten činí buď 5 000 Kč měsíčně (pokud poplatník tvrdí, že vozidlo je využíváno výlučně pro zajištění zdanitelných příjmů – tuto skutečnost, však poplatník musí prokázat, takže evidenci se úplně nevyhne), nebo 4 000 Kč měsíčně (pokud poplatník tvrdí, že dané vozidlo využívá částečně k soukromé spotřebě). Právě snížená výše paušálního výdaje na dopravu představuje zajímavý institut pro poplatníky, kteří chtějí maximalizovat

výši nákladů a nechtějí ztrácet čas náročnou evidencí jízd. V odborné veřejnosti se setkáte s názorem, že i v tomto případě Vám administrativní povinnost neodpadá, ale jediné co musíte prokázat, že dané motorové vozidlo, alespoň částečně využíváte ke zdanitelným příjmům (cesta z domu k pronajaté nemovitosti). Ostatní náklady v podobě odpisů a servisů jsou stále uplatnitelné, ale jen ve výši, které slouží ke zdanitelným příjmům.

Náklady na služby

Mezi ostatní náklady musíme také zařadit náklady na různé druhy služeb, které slouží se zařízením pronájmu nemovitosti. Výčet těchto služeb může být poměrně široký a zde platí všeobecné pravidlo pro daňově uznatelné náklady: Jakmile náklad slouží k získání, udržení a zajištění zdanitelných příjmů, jedná se o daňově uznatelný náklad.

Pokud tedy máte náklady za služby

• právníků (sepsání smluv),
• realitních makléřů (sehnání nájemníků a zajištění reklamy),
• daňového poradce (vyřešení nabývací ceny a nastavení odpisového plánu, konzultace ohledně daňových nákladů),
• účetní (vedení evidence příjmů a nákladů),
• techniků (zjištění technického stavu nemovitosti) apod.

Máte možnost tyto náklady uplatnit jako daňově uznatelné. Nesmíte zapomenout si vždy veškeré doklady a podklady uschovat, jelikož v případě daňové kontroly máte povinnost tyto náklady prokázat.