V rámci řešení si ukážeme a porovnáme 2 možnosti uplatnění výdajů pro pana Nováka.

Úvodní předpoklady

Pan Novák v roce 2022 pořídil byt v Karlových Varech a Praze. V kupních smlouvách byly uvedeny následující informace:

• Karlovy Vary
  • Kupní cena bytové jednotky o výměře 45 m2 v bytovém domě činí 4 500 000 Kč
  • Kupní cena garážového stání nacházejícího ve stejném bytovém domě činí 120 000 Kč.
• Praha
  • Kupní cena bytové jednotky o výměře 80 m2 v bytovém domě činí 8 000 000 Kč
  • K bytu náleží sklepní kóje, která je součástí kupní ceny bytu.
• Veškeré ceny v obou smlouvách jsou konečné vč. případného DPH.

Pan Novák v daných bytech za celou dobu nebydlel a rozhodl se je ihned v roce 2022 začít pronajímat. Pan Novák znalý daňových zákonů si do nájemních smluv uvedl, že úplata se rozděluje na částku nájemného (20 000 Kč měsíčně pro byt v Karlových Varech, 35 000 Kč měsíčně pro byt v Praze) a částku na služby (5 000 Kč měsíčně v Karlových Varech, 10 000 v Praze). Částky za služby jsou zúčtovatelné úhrady, které v případě nedoplatků jsou předepsány nájemníkům k úhradě nebo v případě přeplatků jim vráceny.

V roce 2024 pan Novák realizoval následující příjmy:

• U bytu v Karlových Varech činila výše pronájmu 240 000 Kč, do konce roku 2024 obdržel na účet částku 220 000 Kč.
• U bytu v Praze činila výše pronájmu 420 000 Kč. Veškeré tyto částky byly do konce roku 2024 obdrženy na účet.
• Za zálohy za celý rok činily 180 000 Kč.

Pan Novák u obou bytů provedl výměnu podlah a vymalování. Tyto práce byly provedeny ještě v roce 2022.

• U bytu v Karlových Varech činila výše těchto prací 100 000 Kč. Pan Novák se rozhodl danou částku přičíst k pořizovací ceně bytu.
• U bytu v Praze činila výše těchto prací 200 000 Kč. Pan Novák se rozhodl danou částku přičíst k pořizovací ceně bytu.

Pan Novák žádné další příjmy nemá a potřebuje pomoci, jak výše uvedené informace dostat do daňového přiznání, aby bylo vše vyplněné správně a vyšla mu co nejvhodnější daňová povinnost.

Řešení pro zdaňovací období 2024 i 2025

U fyzických osob je důležité mít na paměti, že zdanitelným příjmem není vzniklá pohledávka na úhradu, ale až skutečně obdržená částka na bankovní účet nebo v hotovosti. V našem případě je zdanitelným příjmem částka 660 000 Kč (220 000 Kč z celkových 240 000 Kč obdrženo do konce roku 2024 (KV) + 420 000 Kč obdrženo do konce 2024 (PRAHA))

Po zohlednění veškerých výše uvedených informací vypadá daňová povinnost pana Nováka následovně.

Jak jsme uvedli výše, pan Novák oba byty pořídil koupí a v prvním roce provedl práce, které posoudil jako technické zhodnocení. Z toho důvodu došlo k započtení této částky do pořizovací ceny těchto nemovitostí. Následně nám zákon o dani z příjmů dává na výběr u uplatnění nákladů:

• Skutečné, nebo
• Paušální.

Tak jak je v příkladu znázorněno, skutečné náklady znamenají nemalou úsporu pro pana Nováka. V našem příkladu jsou skutečné náklady tvořeny pouhými odpisy pronajímaných nemovitostí. Jelikož se jedná o byty, jsou zařazené v 5. odpisové skupině a pro zjednodušení odepisovány rovnoměrně. Jelikož byly byty pronajaty od roku 2022 nepřetržitě, výše odpisu odpovídá částce vypočtené sazbou pro následující roky dle § 32 zákona o daních z příjmů. Teď pan Novák stojí před otázkou, jak příjmy ve výši 660 000 Kč a nákladů ve výši 435 200 Kč propsat do daňového přiznání.

Další typy daňově uznatelných nákladů u pronájmu naleznete v článku zde.

Díky automatizovanému toolu, nebylo vyplnění přiznání jednodušší.

Pro správné vyplnění daňového přiznání poté zvolte balíček OPTIMUM, který Vám nejen umožní daňové přiznání dle návodných otázek vyplnit, ale především obsahuje návody pro případnou kontrolu Vašich úvah. Jakmile projdete všechny kroky, tak na konci si můžete stáhnout nejen přiznání pro podání, ale především i návod jak na to.