Fyzická osoba pronajímá bytovou jednotku – nabyté darem, děděním

V sérii modelových příkladů zdanění příjmů fyzických osob si v tomto článku ukážeme zdanění příjmu z pronájmu plynoucí fyzické osobě, která pronajímá nemovitou věc. Tato činnost není vykonávána jako podnikatelská a bude se jednat o příjmy zařazené do dílčího základu daně vypočteného dle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „ZDP“).

Oproti předchozímu příkladu si zde ukážeme rozdíly zdanění příjmů z nemovitostí nabytých darem a děděním. I zde si ukážeme dvojí uplatnění výdajů.

Úvodní předpoklady

Pan Novák v roce 2017 zdědil byt v Hradci Králové od svého zesnulého prarodiče. V roce 2019 zdědil byt v Pardubicích od svého dalšího prarodiče a v roce 2022 obdržel darem rodinný dům ve Vysokém Mýtě od svého otce. K jednotlivým nemovitostem známe následující informace:

• Hradec Králové
  • Ocenění bytové jednotky o výměře 70 m2 v bytovém domě k datu dědického řízení konaného v roce 2017 činila 3 500 000 Kč
  • Byt byl až do roku 2023 neobyvatelný a pan Novák se ho až v tomto roce rozhodl rekonstruovat. Hodnota bytu je v roce 2024 k začátku pronájmu oceněna na částku 6 500 000 Kč (pan Novák si před zahájením pronájmu udělal znalecký posudek).
  • Tento byt byl v pronájmu od 1.1. 2024
• Pardubice
  • Ocenění bytové jednotky o výměře 50 m2 v bytovém domě k datu dědického řízení konaného v roce 2019 činila 2 000 000 Kč
  • Pan Novák tento byt pronajímal od jeho nabytí a neprováděl v něm žádné opravy ani úpravy.
• Vysoké Mýto
  • Ocenění rodinného domu o výměře 110 m2 k datu nabytí daru v roce 2022 činilo 5 000 000 Kč
  • Pan Novák provedl potřebnou rekonstrukci domu v hodnotě 800 000 Kč (vč. DPH). Vzhledem k průtahům byl rodinný dům pronajmut až od ledna 2024.

Pan Novák v daných nemovitostech za celou dobu nebydlel. Pan Novák znalý daňový zákonů si do nájemních smluv uvedl, že úplata se rozděluje na částku nájemného (20 000 Kč měsíčně pro byt v Hradci Králové, 15 000 Kč měsíčně pro byt v Pardubicích, 20 000 Kč měsíčně pro rodinný dům ve Vysokém Mýtě) a částku na služby (5 000 Kč měsíčně v Hradci Králové, 3 000 v Pardubicích a 5 000 Kč ve Vysokém Mýtě). Částky za služby jsou zúčtovatelné úhrady, které v případě nedoplatků jsou předepsány nájemníkům k úhradě nebo v případě přeplatků jim vráceny.

V roce 2024 pan Novák realizoval následující příjmy:

• U bytu v Hradci Králové činila výše pronájmu 240 000 Kč, do konce roku 2024 obdržel na účet částku 200 000 Kč.
• U bytu v Pardubicích činila výše pronájmu 180 000 Kč. Veškeré tyto částky byly do konce roku 2024 obdrženy na účet.
• U rodinného domu ve Vysokém Mýtě činila výše pronájmu 240 000 Kč. I zde byla celková výše obdržena na bankovní účet.
• Zálohy za celý rok činily 156 000 Kč.

Řešení pro zdaňovací období 2024

U fyzických osob je velice důležité si uvědomit, že zdanitelným příjmem fyzické osoby není vzniklý výnos (pohledávka), ale až skutečně obdržený finanční obnos na účet nebo v hotovosti. V našem případě tak zdanitelný příjem pana Nového činí 620 000 Kč (200 000 Kč z celkových 240 000 Kč obdrženo do konce roku 2024 (HK) + 180 000 Kč obdrženo do konce 2024 (Pce) + 240 000 Kč obdrženo do konce 2024 (VM)).

Po zohlednění veškerých výše uvedených informací vypadá daňová povinnost pana Nováka následovně.

*znázorněná hypotetická výše nákladů. Změna u skutečných výdajů je způsobena uplatněním daňových odpisů. Paušální výdaje zůstávají při obdobné výši příjmů beze změny.

Pro řešení daného příkladu je stěžejní informace, že pan Novák žádnou z nemovitostí nepořídil koupí. Všechny nemovité věci byly nabyty bezúplatně. Je nesmírně důležité rozlišovat mezi typem jejich nabytí, jelikož to má významné dopady do daňových povinností.

Jak jsme uvedli výše, pan Novák oba byty v Hradci Králové a Pardubicích nabyl děděním od svých prarodičů. I přesto, že se jedná o příjem od daně z příjmů osvobozený, zákon nám dává možnost stanovit pořizovací cenu a začít z těchto hodnot uplatňovat daňové odpisy jako daňově uznatelné náklady. Pro určení pořizovací ceny u nemovitostí nabytých děděním více jak 5 let před zahájením pronajímání (v našem případě byt v Hradci Králové), je možné jejich hodnotu určit znaleckým posudkem. Je zcela irelevantní, zda v dané nemovitosti poplatník před pronájmem bydlel nebo ne, nejdůležitější je, že nedocházelo k pronájmu. Jakmile jsou obě podmínky splněny najednou (více jak 5 let od nabytí a nebylo ani jednou v mezidobí pronajímáno), je nutné pořizovací cenu nechat ocenit znaleckým posudkem a využít tuto novou cenu pro stanovení daňových odpisů. I z toho důvodu je hodnota daňových odpisů pro byty v celkové výši 159 000 Kč (91 000 Kč pro byt v Hradci Králové a 68 000 Kč pro byt v Pardubicích), jelikož pro byt v Hradci se jedná o první rok odpisování a pro byt v Pardubicích se jedná o nepřerušený 6 rok odpisování, protože tento byt je v pronájmu nepřetržitě od roku 2019. U tohoto bytu tak přecenění znaleckým posudkem není možné.

Odlišná situace nastává u rodinného domu ve Vysokém Mýtě. Tak jak jsem uvedl v zadání, tato nemovitost byla nabyta bezúplatně od otce pana Nového darem. I přesto, že je i tento příjem od daně osvobozen (jedná se o dar v linii přímé), není zde možnost, jako v případě dědění, uplatnit daňové odpisy z pořizovací ceny určené pro ocenění daru. Tento typ dlouhodobého majetku je v zákoně o daních z příjmů vyloučen z odpisování. Nicméně v zadání je uvedena situace rekonstrukce daného domu provedená v roce 2022 až 2023. Vzhledem k tomu, že se jedná o rekonstrukci a s největší pravděpodobností technické zhodnocení, je možné toto technické zhodnocení zařadit jako dlouhodobý majetek a započíst daňové odpisování. Pořizovací cena v našem případě činí 800 000 Kč a je konečná vč. DPH (jelikož pan Novák není plátcem DPH a nechová se jako podnikatel – dlouhodobý pronájem). Výše daňového odpisu pro rodinný dům činí 11 200 Kč, jelikož se jedná o 5. odpisovou skupinu a první rok odpisování.

Další typy daňově uznatelných nákladů u pronájmu naleznete v článku zde.

Díky automatizovanému toolu, nebylo vyplnění přiznání jednodušší.

Pro správné vyplnění daňového přiznání poté zvolte Optimální balíček, který Vám nejen umožní daňové přiznání dle návodných otázek vyplnit, ale především obsahuje návody pro případnou kontrolu Vašich úvah. Jakmile projdete všechny kroky, tak na konci si můžete stáhnout nejen přiznání pro podání, ale především i návod jak na to.